| Показатель | Ubud · Базовый | Ubud · Пессимист. | White · Базовый | White · Пессимист. |
|---|---|---|---|---|
| Модель аренды | Долгосрочная | Краткосрочная | ||
| Юнитов · площадь | 4 · 240 м² | 1 · 101 м² | ||
| Полная стоимость входа | $313 100 | $297 950 | ||
| Гарантия доходности в год | 10% ($31 000) | не предусмотрена | ||
| Чистый доход по объекту за год | $61 200 | $46 800 | $36 895 | $30 445 |
| Прогнозная доходность по финмодели | 19,74% | 15,10% | 12,51% | 10,32% |
| Цена выхода за 1 юнит | $127 500 | $97 500 | $307 458,33 | $253 708,33 |
| Точка выхода через 1 год, всего | $510 000 | $390 000 | $307 458,33 | $253 708,33 |
| Комиссия агентства, 5% | $25 500 | $19 500 | $15 372,92 | $12 685,42 |
| Налог продавца в Индонезии, 20% | $102 000 | $78 000 | $61 491,67 | $50 741,67 |
| Налог продавца во Франции, 36%−20%* | $81 600 | $62 400 | $49 193,33 | $40 593,33 |
| Чистая сумма выхода (вкл. доход за год) | $362 100 | $276 900 | $218 295,42 | $180 132,92 |
| Чистая прибыль за год | $49 000 | −$36 200 | −$79 654,58 | −$117 817,08 |
| ROI за 1 год | 15,65% | −11,56% | −26,73% | −39,54% |
Единственный положительный результат — Ubud EcoHouse по базовому сценарию: +15,65% годовых, $49 000 чистой прибыли с учётом налога во Франции. Пессимистичный сценарий того же объекта и оба сценария White Residence Villa показывают убыток после комиссии агентства (5%), индонезийского налога на продажу (20%) и французского налога (16%).
Доход от сдачи недвижимости в аренду (включая прямое использование и «letting в любой форме») может облагаться налогом в той стране, где расположен объект — то есть Индонезия сохраняет право обложить арендный доход у источника.
Во Франции такой доход (ст. 24 п.2a) освобождается от повторного французского налога — применяется метод освобождения, а не зачёта. При этом освобождённый доход всё же учитывается при расчёте эффективной ставки налога на прочие доходы резидента Франции (ст. 24 п.2c).
Доход от отчуждения недвижимости или прав, приравненных к ней по законодательству страны нахождения объекта (п.1), облагается там же — в Индонезии. Доход от отчуждения любого иного имущества, не подпадающего под это определение (п.3), облагается только в стране резидентства продавца.
Ключевая развилка для переуступки: если переуступаемое право (например, Hak Sewa / PPJB) квалифицируется индонезийским правом как недвижимое имущество — применяется п.1 (налог в Индонезии, затем освобождение во Франции по той же ст. 24 п.2a). Если не квалифицируется — применяется п.3 (налог только во Франции). Юридическая квалификация конкретного права — вопрос к юристу по каждой сделке, это не налоговая консультация.
Финансовая модель в блоке «Стратегия выхода» выше считает налог во Франции как 36% минус зачёт 20%, уплаченных в Индонезии (метод зачёта). По тексту конвенции доход по ст. 6 (аренда) и ст. 13 п.1 (прирост капитала от недвижимости) относится к ст. 24 §2a — метод освобождения, а не зачёта. Зачёт по ст. 24 §2b применяется только к доходу по ст. 10, 11, 12, 14, 16, 17 (дивиденды, проценты, роялти, независимые услуги, гонорары директоров, доход артистов) — аренда и прирост капитала от недвижимости в этот перечень не входят.
Практическое следствие: если применяется освобождение, а не зачёт по формуле «36%−20%», строка «Налог продавца во Франции» в модели требует пересчёта совместно с французским налоговым консультантом до презентации инвестору.
Цифры взяты из финансовых моделей объектов и не являются консервативной оценкой True Real Estate. Раздел о конвенции — справочный обзор применимых статей, не налоговая консультация; для конкретной сделки нужен расчёт с учётом статуса инвестора и юриста по индонезийскому и французскому праву.